Seguro incêndio é obrigatório na locação? Quem é o responsável?

"Seguro incêndio é obrigatório?" é uma das perguntas mais comuns na hora de fechar um contrato de locação — e a resposta certa é "depende de qual seguro incêndio". Existem, na prática, duas coisas diferentes que costumam ser confundidas: o seguro do prédio (obrigatório por lei em imóveis sob condomínio) e o seguro complementar do imóvel específico (não obrigatório por lei geral, mas regulado pela Lei do Inquilinato quanto a quem paga).

O seguro do prédio é obrigatório — mas é do condomínio, não do contrato de locação

O Código Civil, no artigo 1.346, determina que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Essa obrigação recai sobre o condomínio como um todo, não sobre o locador ou o locatário individualmente — é uma despesa que entra no rateio do condomínio, contratada pela administração do prédio (geralmente com base no valor de reconstrução do imóvel).

Como esse seguro é cobrado dentro da taxa condominial, ele acaba sendo pago, na prática, pelo locatário — porque despesas ordinárias de condomínio (o custeio rotineiro, incluindo esse seguro obrigatório do prédio) são, por lei, encargo do inquilino (art. 23, §1º da Lei do Inquilinato). Ou seja: o seguro em si é obrigação do condomínio contratar, mas quem acaba pagando essa parcela no dia a dia é o locatário, embutida no boleto do condomínio.

O seguro complementar contra fogo do imóvel específico

Além do seguro do prédio, existe o seguro complementar contra fogo, que cobre especificamente o conteúdo e os riscos do imóvel locado (não a edificação como um todo). Esse não é obrigatório por lei geral — mas a Lei do Inquilinato trata diretamente de quem paga quando ele existe.

O artigo 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que é obrigação do locador pagar o prêmio de seguro complementar contra fogo que incida ou venha a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Ou seja: a regra padrão da lei é que esse custo é do locador — mas é uma regra supletiva, não cogente. O contrato pode (e frequentemente faz isso) transferir essa responsabilidade para o locatário através de cláusula expressa, o que é bastante comum na prática, já que é o locatário quem está usando e se beneficiando diretamente da cobertura do imóvel no dia a dia.

E em imóveis financiados?

Para imóveis adquiridos por financiamento habitacional (Sistema Financeiro da Habitação), o seguro contra incêndio (junto com o seguro por danos físicos ao imóvel, MIP/DFI) costuma ser exigido pelo próprio contrato de financiamento com o banco — essa obrigatoriedade vem da instituição financeira, não da Lei do Inquilinato, e é responsabilidade do proprietário/mutuário, independente de estar alugado ou não.

Resumo de responsabilidades

Caso prático

Um locador alugou um apartamento sem incluir cláusula específica sobre seguro complementar contra fogo no contrato. Meses depois, o locatário questionou se precisava contratar algum seguro adicional para o conteúdo do imóvel. A resposta: o seguro obrigatório do prédio (contra incêndio da edificação) já estava garantido pelo condomínio, embutido na taxa condominial que o locatário já pagava normalmente. Já um seguro complementar — cobrindo, por exemplo, os bens móveis do próprio locatário dentro do imóvel — não era obrigação de ninguém por lei, sendo uma decisão comercial de cada parte contratar por conta própria, se quisesse.

Esse caso mostra por que vale a pena deixar claro no contrato: (1) que o seguro do prédio já está coberto pelo condomínio, e (2) se haverá ou não seguro complementar contra fogo e, se houver, quem paga — evitando que o locatário presuma uma cobertura que não existe.