"Isso é problema meu ou do proprietário?" é a dúvida mais recorrente durante a vigência de um contrato de locação. A Lei do Inquilinato não deixa uma lista fechada pra cada tipo de reparo, mas estabelece um critério claro nos artigos 22 e 23: o locador responde pelo que é estrutural, pré-existente ou decorrente do desgaste natural do imóvel; o locatário responde pelo que decorre do uso — seja manutenção rotineira, seja dano causado por ele, familiares ou visitantes.
O critério legal
Locador (art. 22): deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico durante a locação, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, e manter a forma e o destino do imóvel.
Locatário (art. 23): deve tratar o imóvel com o mesmo cuidado que teria com um bem próprio, restituí-lo no estado em que recebeu (salvo desgaste natural do uso normal), e reparar os danos que ele, seus dependentes, familiares ou visitantes causarem ao imóvel.
Na prática, isso se traduz em dois grupos: manutenção estrutural / desgaste natural (locador) e manutenção decorrente do uso diário / dano causado (locatário).
Casos práticos de manutenção
| Situação | Responsável | Por quê |
|---|---|---|
| Infiltração por problema estrutural da laje ou impermeabilização antiga | Locador | Defeito estrutural, não decorre do uso do locatário |
| Cano estourado por tubulação velha e deteriorada | Locador | Desgaste natural da instalação, anterior ao uso do locatário |
| Entupimento causado por descarte inadequado (papel, óleo, objetos) | Locatário | Decorre diretamente do uso |
| Fiação elétrica antiga que sobrecarrega e desarma | Locador | Defeito da instalação, não do uso |
| Chuveiro ou tomada queimados por mau uso ou aparelho inadequado | Locatário | Dano decorrente da ação do locatário |
| Pintura externa e fachada do prédio | Locador (ou condomínio, se área comum) | Manutenção estrutural do imóvel/edificação |
| Troca de lâmpadas, pilhas de campainha, dobradiças e fechaduras por uso comum | Locatário | Manutenção rotineira decorrente do uso normal |
| Vidro quebrado por acidente do locatário ou visitante | Locatário | Dano causado durante o uso |
| Rachaduras estruturais na parede, anteriores à locação | Locador | Vício pré-existente |
| Mofo por infiltração externa (telhado, fachada) | Locador | Causa estrutural, não decorre do uso |
| Mofo por falta de ventilação/limpeza do locatário | Locatário | Decorre da forma de uso do imóvel |
| Manutenção de jardim, piscina e área externa de uso exclusivo | Locatário | Conservação decorrente do uso cotidiano |
| Problemas em elevador, portão eletrônico, áreas comuns do condomínio | Condomínio (rateado como despesa do locatário) | Manutenção de área comum |
Vícios ou defeitos anteriores ao contrato
Um ponto que gera confusão: mesmo que o problema só apareça depois de meses de locação, se ele já existia antes — um cano com desgaste avançado, uma infiltração que já vinha se formando — a responsabilidade é do locador, porque a lei fala em "vícios ou defeitos anteriores à locação" (art. 22, IV), não em "problemas que aparecem depois". O critério é a origem do problema, não o momento em que ele se manifesta.
Benfeitorias: outro ponto de atrito comum
Separado da manutenção corretiva, há também a questão das benfeitorias que o locatário eventualmente faz por conta própria:
- Benfeitorias necessárias (evitam a deterioração do imóvel, ex.: consertar um vazamento urgente): o locatário pode ser indenizado por elas mesmo sem autorização prévia do locador (art. 35).
- Benfeitorias úteis (facilitam o uso, ex.: instalar um box no banheiro): só geram direito à indenização se autorizadas pelo locador por escrito.
- Benfeitorias voluptuárias (embelezamento, sem necessidade, ex.: papel de parede decorativo): não geram direito a indenização nem retenção do imóvel, podendo o locatário retirá-las ao final se não danificar o imóvel.
Caso prático
Durante uma locação, o teto do banheiro começou a apresentar infiltração. O locatário reclamou ao locador, que inicialmente alegou que o problema era do locatário, por "falta de cuidado". Uma vistoria técnica constatou que a causa era a impermeabilização da laje, já deteriorada havia anos — um defeito estrutural anterior à locação. O locador foi responsabilizado pelo reparo, incluindo os danos à pintura do teto causados pela infiltração, já que a causa raiz não tinha relação com o uso do locatário.
Se o mesmo problema tivesse origem em um vazamento de mangueira de máquina de lavar mal instalada pelo próprio locatário, a responsabilidade seria dele, mesmo o efeito sendo parecido (infiltração e mofo no teto) — o que importa é a causa, não a aparência do problema.
Cláusula de manutenção, sem ambiguidade
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