A cláusula de garantia é a que mais gera dúvida — e mais atrasa o fechamento — de um contrato de locação. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), no art. 37, prevê expressamente quais modalidades podem ser exigidas — e veda ao locador exigir mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). Não existe garantia "melhor" no absoluto: cada uma resolve um problema diferente, e a escolha certa depende do perfil do locatário e do que o locador está disposto a aceitar.

Caução

O locatário deposita um valor, limitado por lei ao equivalente a três meses de aluguel (art. 38, §2º da Lei do Inquilinato). Quando em dinheiro, deve ser depositado em caderneta de poupança — o rendimento pertence ao locatário — e é devolvido no fim, descontados eventuais débitos.

VantagemSimples de formalizar, sem depender de terceiros.
DesvantagemImobiliza um valor alto do locatário logo na entrada.

Fiador

Uma terceira pessoa se responsabiliza solidariamente pelas obrigações do locatário até a entrega das chaves — geralmente precisa comprovar renda e, em muitos casos, ter imóvel próprio quitado. É a garantia mais líquida para o locador: a Súmula Vinculante 25/STF e o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 permitem a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação.

VantagemNão exige capital imobilizado do locatário, salvo se a dívida for de fato acionada.
DesvantagemCada vez mais difícil encontrar alguém disposto a assumir o risco, o que pode atrasar o fechamento.

Seguro-fiança

Uma seguradora garante o cumprimento das obrigações do locatário, mediante contratação de uma apólice — o custo é pago pelo locatário, geralmente entre 1 e 1,5 vezes o valor do aluguel mensal, cobrado uma vez por ano de vigência do contrato. A cláusula faz referência à apólice, não a um valor depositado.

VantagemNão exige fiador nem imobiliza caução — aprova mais rápido.
DesvantagemCusto recorrente pro locatário, e depende de análise de crédito da seguradora.

Título de capitalização

O locatário adquire um título de capitalização e o mantém caucionado em favor do locador durante a locação, podendo ser resgatado pelo locador em caso de inadimplência.

VantagemO valor pode ser resgatado (com correção) pelo locatário ao fim, se não houver problema.
DesvantagemMenos comum — nem toda imobiliária ou locador está familiarizado com o produto.

Caso prático

Um inquilino que estava fechando um apartamento não tinha fiador disponível — ninguém próximo tinha imóvel quitado em nome próprio — nem caixa disponível para depositar uma caução de três aluguéis de uma vez. A solução foi o seguro-fiança: a seguradora aprovou a apólice em poucas horas com base na análise de crédito, e o contrato foi assinado em dois dias.

O resultado prático: o negócio que provavelmente travaria (por falta de fiador) ou levaria semanas (para o inquilino juntar o valor da caução) foi fechado rapidamente. Em contrapartida, esse inquilino paga a apólice todos os anos enquanto durar a locação — um custo que ele não teria se tivesse um fiador disponível. É o padrão que se repete na prática: a garantia certa depende do perfil de quem está alugando, não existe uma opção universalmente melhor.

Como decidir qual usar

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um advogado ou da política de crédito da sua imobiliária. Cada tipo de garantia tem exigências e riscos específicos que merecem avaliação caso a caso.

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